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北京楼市限购一周年 成交额缩水2000亿

作者:每日经济…    文章来源:每日经济新闻    点击数:    更新时间:2012-2-16

 

北京楼市限购一周年 成交额缩水2000亿

  每经记者 张敏 发自北京

  作为本轮楼市调控“杀手锏”的限购令,对房地产市场的影响究竟有多大?

  在“史上最严”的“京15条”出台满周年之际,《每日经济新闻》记者梳理发现,过去一年里,北京房屋成交量同比缩水13.26万套,按平均每套150万元计算,成交额缩水近2000亿元。

  房屋限购政策,最早出现在2010年4月的“京十条”中。但直到去年初,北京才推出“强化版本”,除继续对购房套数进行限制外,还将外地人购房门槛限定在“连续5年的纳税和社保缴纳证明”。

  作为一项行政色彩浓厚的调控政策,限购令一度被业界诟病,担心即便限购令短期内有利于平衡供需形势,但如果市场新增供应持续不足,或将影响中远期的市场走势。

  但对北京来说,该政策或将持续一段时间。昨日(2月15日),北京市房地产协会秘书长陈志表示,“限购令”不是短期政策。

  机构:投机基本绝迹

  根据北京市住建委的数据,限购一周年以来 (2011年2月16日~2012年2月15日),北京市共成交新房住宅84114套,比上年同期减少了22885套,降幅21.4%。二手房受影响更大,同期仅成交97661套,同比上年的207376套,降幅达52.9%。

  两者合计,限购令颁布一年来,北京楼市成交量共缩水13.26万套。业内人士估算,按每套平均成交价格150万元计算,其间成交金额共缩水1989亿元。进而推算,北京市“损失”的房地产相关税收,也达数十亿元。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟向 《每日经济新闻》记者表示,限购令对市场需求的遏制十分明显,限购一年来,北京市场的本地需求占九成,自住首套占九成,投资和投机需求基本绝迹。

  在张大伟看来,二手房市场大幅缩水的原因在于,市场下行使得业主惜售。此外,严格的限贷政策也影响了刚性需求的释放。

  值得注意的是,随着北京限购政策的推行,周边区域意外成为受益者。九鼎集团总经理周帆昨日称,从去年10月以来,河北的香河、固安等周边市场迅速火热,限购政策的后续效应开始发挥作用。

  土地市场一片冷清

  土地市场的萎缩同样明显。根据北京市土地整理储备中心的数据,限购令实施后,北京共出让土地250宗,规划建筑面积2376万平方米,同比减少24%;土地出让金1054亿元,同比减少32%。

  其中,限购期间北京仅成交住宅用地60宗,规划建筑面积974万平方米,同比下降32%。住宅用地成交的楼面价为5111元/平方米,同比缩水26%,住宅用地的平均溢价率仅为7%。

  进入2012年,北京土地市场的冷淡态势更加明显,1月份成交的20宗地块,全是底价成交。

  有分析认为,土地市场缩水,主要因为开发商对后市悲观,放缓了拿地和开发的节奏。

  尽管如此,北京市场的土地供应仍较充足。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2009年到2011年,北京住宅供地规划建筑面积为3620万平方米,新房供应面积为3262万平方米,这意味着,近3年北京住宅用地待开发量增长358万平方米,企业土地储备量在增加。

  伟业我爱我家集团(微博)副总裁胡景晖(微博)认为,土地储备给企业带来了资金压力,“去库存”成为当前企业亟待解决的问题,所以拿地积极性不高。即便企业有意,也只会按自己的预期报价,不会参与竞价,因此,底价成交、联合拿地、流标流拍将成为贯穿今年土地市场的关键词。

  量升价跌或难避免

  巨额的土地出让金和房地产税收“损失”,是限购令带给北京的重要影响。今年,这种影响或将加剧。

  早在去年12月,北京市就明确,2012年将坚持房地产调控政策不动摇,房地产税暂无实行计划。

  此外,今年初北京“两会”期间,面对北京对外地人的限购门槛是否将从5年变为3年的提问,北京市国土局局长魏成林断然否认。

  接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内人士也对今年的北京楼市不乐观,认为即便首套房优惠政策放开,在限购令下,成交量仍难恢复。

  乐观的消息是,限购令带来的库存压力或将加速房价下调。数据显示,截至2月初,北京市新建商品住宅待售量高达11.96万套,一年内增幅达25%,“量升价跌”或成为今年北京楼市的基本特点。

  但也有人担心,如果新增供应长期不足,限购或导致中期市场供需失衡,影响后市的健康发展。

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