年底近郊十余项目万元甩卖 深度降价风暴席卷京楼市
作者:新华房产 文章来源:新华房产 点击数: 更新时间:2011-11-23 18:40:02

 

年底近郊十余项目万元甩卖 深度降价风暴席卷京楼市
来源: 新华房产
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年关将至,调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发的苗头已现,11月份,以近郊区为降价先锋,北京楼市深度降价风暴席卷开来。

年底近郊十余个项目万元甩卖

根据链家地产市场研究部统计,年底十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元,这部分项目主要集中在亦庄、大兴、顺义区域。其中锦上国际区项目首期商住Loft均价仅4980元/平,虽然属于商业立项,但接近延庆的价格,已经表明近郊项目利润压缩、加速降价的趋势已然确立。

部分近郊万元项目详情

项目名称

区域

开发商

价格(元/平)

物业类型

合生世界花园

亦庄

合生创展

9980

商住

锦上国际区

亦庄

铭林国际置业

4980

商住

恒盛小镇艺墅

大兴

恒盛地产

8500

普通住宅

金色漫向郡

大兴

金融街

9990-11500

花园洋房

富力丹麦小镇

大兴

富力地产

10500

普通住宅

浅山香邑

顺义

天正华特

9000

花园洋房

蓝岸丽舍

顺义

鲁商置业

8900-11000

别墅

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

虽然北京年内房价经历了多月下调,但近郊,如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在14000/平以上,年底十余个项目低于万元甩卖,价格直降幅度达30%以上,已然接近09年郊区价格水平。根据链家地产市场研究部统计,北京商品住宅均价已连续5个月环比回落,11月至今均价21061元/平,较调控初下降约11%,但和去年初相比仍上涨12%。

链家地产首席分析师张月认为,上述项目开出的几乎都是跳水价,说明开发商由上半年的降价抵触转向牺牲利润、甚至成本价出售来换取资金流动空间。北京房价拐点已经初步确立,稳定拐点、深度下调将成为下一步楼市走向。从各月均价来看,房价泡沫得以压缩,只是尚未完全破裂,但是泡沫加速破裂的端倪已现。

降价包袱还未完全脱落

9月富力地产公告宣布将全年销售目标由400亿下调至320亿,但即便如此,前十月富力地产也仅完成320亿销售目标的73%。富力地产董事长李思廉表示为完成年度销售目标,将会有特别安排。据悉,上半年富力销售项目均价已下调10%,这种“特别安排”或意味着年底推盘项目将再现价格杀手锏。

而顺义万元项目,蓝岸丽舍的开发商鲁商置业极有可能面临财务压力。链家地产市场研究部根据其三季度报告统计,其短期借款和长期借款分别比年初大幅提升了289%和62%,净负债率高达125%,相比年初的43%剧升。扣除预收账款后的流动负债达到71亿元,而货币资金仅有15亿元。

链家地产首席分析师张月认为,单一房企经营特点在房价高降幅中占主导性。在规模性降价局面形成之前,退房潮持续存在,观望随降价不断加深,使房企或多或少还是会存在降价包袱。十余个近郊项目万元售价虽低,但毕竟和500多个在售的项目相比,比重太小。另一方面,近郊价格跌破万元的项目尚未在房山、通州等六环内区域出现。根据链家地产市场研究部统计,2009-2010年大兴住宅地块楼面均价要较通州、房山高1000-3000元/平,也就是说通州和房山的土地成本更低,也意味着和大兴的万元项目相比,通州和房山的价格还远远没有触底。

此外,链家地产首席分析师张月认为,也不排除部分项目首期开盘超低价销售,是为后续推盘创造升值空间。

近郊库存6.5万套需24个月消化,深度降价风暴由外至内席卷楼市

根据链家地产市场研究部统计,截至11月20日,大兴、房山、昌平、顺义、通州等六环内近郊区域库存住宅总量达6.5万套,按10月2500套的成交速度来看,在无新增供应情况下也需24个月消化。观望还在加深,成交对于降价的依赖显而易见,虽然部分近郊未出现万元以下的狂热促销,但深度降价的风暴已然开启。

根据链家地产市场研究部统计,近期除通州京贸国际城、润枫领尚、东亚逸品阁、大兴龙湖时代天街、郎文世家都项目几乎零利润销售外,房山翠林漫步,首开熙悦山,顺义东香庭、翼之城,昌平纳帕澜郡、金隅万科城等项目的定价也较周边传统均价低2000-4000元/平。

环城区的近郊楼市深降潮,也引起部分边缘城区项目价格的深调。如朝阳东五环中建玲珑山、富力又一城售价仅17000元/平,尚低于9月已低价开盘的远洋一方18000元/平。

链家地产首席分析师张月认为,年底,第二波郊区包围城区的价格下降风暴已至,和7、8月份郊区首次带动城区价格下降相比,滞销困境更为严峻,经过多月小幅降价,房企盈利意愿减弱,后市预期更加悲观,更倾向快速回笼资金,很可能短期内就会联动城区边缘地带项目跟降。但是内部城区价格的深调时点,还要看明年的调控力度、入市供应以及整体的价格走势,估计会落至明年二季度之后。(链家地产市场研究部)

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